Imóveis Takachi
Imobiliária Takachi
Rua João Godoy, 172
Jardim América - Ribeirão Preto - SP
06/07/2011 O aluguel pode alterar antes do término do contrato?
A dúvida mais comum dos inquilinos é se o valor do aluguel que estava combinado no início do contrato pode alterar.
Há duas situações diferentes quando se trata em alteração de valor do aluguel:
1ª – Decorrência de inflação;
2ª – Adaptar-se o valor da locação ao praticado pelo mercado.
No primeiro caso pode ser feito uma vez por ano e jamais em períodos inferiores.
Na Ditadura Militar
De certa forma é uma situação simples que foi transformada em um grande problema nos tempos da ditadura. Havida até decreto parcelando o reajuste ou limitando-o a uma parte da inflação. Com isso, rapidamente os proprietários concluíram que era melhor não alugar e logo as pessoas desistiram de investir no setor e passou a faltar imóvel para locação.
Isso já não faz parte do presente e hoje o locador e o locatário podem escolher o índice que quiserem quando ajustam a locação.
O que é proibido?
Caro leitor, atenção: a lei tem somente duas proibições:
- O aluguel não pode ser reajustado com base na variação do salário mínimo;
- Nem ser reajustado na oscilação de moeda estrangeira.
Índices dos contratos de locação
O índice mais usados nos contratados de locação é o IGP-M, calculado a partir de uma média ponderada dos índices de preços no atacado (IPA), de preços ao consumidor (IPC) e do custo da construção civil (INCC).
Uma situação bem diferente é a de ajustar o aluguel ao valor de mercado. Por exemplo, um apartamento alugado em maio de 2008 por R$ 1.000, 00 e, com as atualizações pelo IGP-M, este aluguel esteja, em maio de 2011, em 1.199,19 (conta correta). Mas no mesmo prédio, devido à grande procura, os apartamentos estejam sendo alugados por R$ 3.000,00; ou ao contrário, devido à degradação da região, o aluguel saia por R$ 900,00.
O valor do mercado está diferente do atual, que teve um reajuste conforme o índice originalmente combinado entre o locador e o locatário. A consequência é que poderá haver a “revisão” do valor do aluguel. O primeiro exemplo explica que o locador pode querer aumentar o aluguel, já no segundo o locatário desejará diminuir o valor. Ação revisional de aluguel
As duas partes devem entrar em um acordo e se o conseguirem, ótimo. Caso não cheguem a um acordo, qualquer um poderá promover uma ação judicial denominada “ação revisional de aluguel”. Para isso tem que cumprir dois requisitos:
- Possuir provas dessa alteração do valor de mercado;
- Tenham transcorrido ao menos três anos desde o último ajuste de aluguel.
Alerta importante: Não pode confundir atualização monetária com ajuste de aluguel.
As duas modalidades legais para alteração do valor do aluguel, o reajuste uma vez por ano, e a adaptação ao preço de mercado, a cada três anos. Mas se acaso em qualquer tempo ou período os contratantes quiserem alterar o valor do aluguel, estão livres, desde que estejam em acordo.
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